રોટી, કપડા અને મકાન
(How to start investing) પોતાનું ઘર એ વ્યક્તિની ત્રીજી મૂળભૂત જરૂરિયાત છે. એક તરફ પોતાનું ઘર હોવું વ્યક્તિને સુરક્ષાની ભાવના આપે છે, તો બીજી તરફ તે વ્યક્તિનો સામાજિક દરજ્જો પણ ઊંચું કરે છે. પરંતુ મકાનમાં રોકાણ કરતા પહેલા ખરીદનારને ઘણી નાની-મોટી તકલીફો નો સામનો કરવો પડે છે. જો ધ્યાન ન રાખવામાં આવે તો નાની ભૂલ પણ તમને લાંબી મુશ્કેલીમાં મૂકી શકે છે અથવા તેના કારણે તમારા પૈસા અટકી શકે છે.
પૂરતી જાણકારી ના હોય તો રોકાણના માધ્યમ તરીકે રિયલ એસ્ટેટ પણ છેતરપિંડીનો મુખ્ય સ્ત્રોત બની શકે છે. જ્યારે રિયલ એસ્ટેટ એ રોકાણનો મુખ્ય માર્ગ છે, અને કદાચ દરેક નાણાકીય પોર્ટફોલિયોનો એક ભાગ બની ગયો છે, ત્યાં જ બીજી બાજુ તે પોતાના અધિકારમાં પણ તદ્દન અનન્ય છે. કોઈ વ્યક્તિ તેના સમગ્ર જીવનમાં જે પણ રોકાણ કરે છે. તેમા રિયલ એસ્ટેટ એ સૌથી મોટું અને સૌથી મહત્વપૂર્ણ નાણાકીય રોકાણ છે. સ્થાવર મિલકતની ખરીદી સાથે ઘણી બધી જવાબદારીઓ અને મર્યાદાઓ આવે છે, જે મિલકતની કિંમત અથવા હોમ લોન પર ચૂકવવામાં આવતા વ્યાજ સુધી જ મર્યાદિત નથી હોતી.
પરિણીત જીવનમાં પ્રવેશ્યા પછી દરેક વ્યક્તિનું પોતાનું ઘર હોય તેવું સપનું હોય છે અને આ સપનું પૂરું કરવા માટે તે પરિવારના ભરણપોષણની સાથે થોડું-થોડું ઉમેરવાનું શરૂ કરે છે. પરંતુ વધતી જતી મોંઘવારીને કારણે મધ્યમ વર્ગના વ્યક્તિ માટે આ સપનું માત્ર સપનું જ રહી જાય છે. આ કિસ્સામાં ‘રોકાણ’ આ સમસ્યાનો ઉકેલ હોઈ શકે છે; અને આ પુસ્તક(રિયલ એસ્ટેટ અને એસ્ટેટ પ્લાનિંગ) બરાબર જણાવે છે કે તમે રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ(Real Estate Investment) કરીને કેવી રીતે સફળ થઈ શકો છો.
રિયલ એસ્ટેટ રોકાણના કેટલા પ્રકાર છે? How many types of real estate Investment?
જમીન મિલકત ખરીદવાના મુખ્ય બે ઉદ્દેશ્ય હોઈ શકે છે-
1. આવાસ (રહેઠાણ) માટે.
2. રોકાણ માટે.
આવાસ અથવા રહેઠાણ માટે નું ઘર
તેનો હેતુ વ્યક્તિની ત્રીજી મૂળભૂત જરૂરિયાતને પૂર્ણ કરવાનો છે, કારણ કે દરેક વ્યક્તિ ઇચ્છે છે કે તેના પરિવાર માટે પોતાની છત હોય. સમયની સાથે જમીનના ભાવ પણ ઝડપથી વધે છે. પોતાની છતનું સપનું જોનાર વ્યક્તિ જ્યારે ધંધો કે નોકરી શરૂ કરે છે, ત્યારે તે પરિવારના ભરણપોષણની સાથે નિયમિતપણે કંઈક ઉમેરવાનું શરૂ કરે છે, જેથી તે ભવિષ્યમાં પોતાનું ઘર ખરીદી શકે તેના માટે તેની પાસે પોતાના પૈસા હોય.
ઘર ક્યાં ખરીદવું?
બિઝનેસમેન માટે– એક બિઝનેસમેને એ જ શહેરમાં ઘર ખરીદવું જોઈએ જ્યાં તેનો બિઝનેસ ચાલી રહ્યો છે અને જ્યાં તેની કંપની ની મુખ્ય ઓફિસ હોય.
અલગ અલગ પ્રકારના વ્યવસાય અથવા વ્યવસાય સાથે જોડાયેલા વ્યક્તિઓ માટે રહેઠાણના હેતુ માટે ઘર અથવા ફ્લેટ ખરીદવા માટે અલગ અલગ પ્રકારની જગ્યાઓ યોગ્ય હોઈ શકે છે-
પગારદાર વ્યક્તિ માટે- પગારદાર લોકોની ત્રણ શ્રેણીઓ છે-
1. રાજ્ય સરકારના કર્મચારીઓ:- આ શ્રેણીના લોકોએ તે જ શહેરમાં ઘર ખરીદવું જોઈએ જ્યાં તેમનું પૈતૃક મકાન હોય અથવા તે સંબંધિત રાજ્યની રાજધાનીમાં પણ ખરીદી શકાય; અથવા ઘર નજીકના નગરમાં જ્યાં પૈતૃક મકાન આવેલું છે ત્યાં ખરીદી શકાય છે.
2. કેન્દ્ર સરકારના કર્મચારીઓ:- કેન્દ્ર સરકારના કર્મચારીઓએ જ્યાં તેઓ કાયમી પોસ્ટેડ હોય અથવા જ્યાં તેઓ મૂળ નિવાસી હોય ત્યાં ઘર ખરીદવું જોઈએ.
3. ખાનગી ક્ષેત્રના કર્મચારીઓ:- આજકાલ વિવિધ ક્ષેત્રો સાથે સંકળાયેલા યુવાનો માટે વારંવાર સ્થાનો બદલવાનું ખૂબ જ સરળ બની ગયું છે; એટલા માટે આવા લોકો ગમે ત્યાં ઘર ખરીદી શકે છે. આ શ્રેણીના લોકો મોટાભાગે રહેણાંક હેતુ માટે હોય છે.તેઓ પાસેથી ઘર ખરીદે છે, પરંતુ નોકરી ટ્રાન્સફર થતાંની સાથે જ પ્રોપર્ટી પર યોગ્ય નફો જોઈને તેઓ તેને વેચી દે છે. પરંતુ આવા લોકોએ તેમની પસંદગીના શહેરમાં અથવા તેમના પૈતૃક ઘર આવેલા શહેરમાં ઘર ખરીદવું જોઈએ.
રોકાણ માટે
જ્યારે તમે રહેણાંક હેતુઓ સિવાયના હેતુઓ માટે મિલકત ખરીદો છો, જેમ કે ભાડે આપવા અથવા કિંમત પર નફો કમાવવા, તેને રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કહેવામાં આવે છે. વધતી વસ્તી અને મધ્યમ વર્ગના પરિવારોની વધતી સંખ્યા સાથે, રિયલ એસ્ટેટમાં લાંબા ગાળાનું રોકાણ નોંધપાત્ર વળતર આપી શકે છે. સોનું, મ્યુચ્યુઅલ ફંડ અને ઇક્વિટીની જેમ રિયલ એસ્ટેટ પણ એક સંપત્તિનો પ્રકાર છે. પરંતુ જ્યારે રોકાણની વાત આવે છે ત્યારે રિયલ એસ્ટેટ સૌથી અનોખો વિકલ્પ છે. તેમાં રોકાણ કરીને ખૂબ જ ઓછા સમયમાં નોંધપાત્ર નફો મેળવી શકાય છે. અન્ય અસ્કયામતોની જેમ, તેની કિંમતો પણ સમયાંતરે વધઘટ થતી રહે છે, જેનાથી વ્યાપક વધઘટની શક્યતા સતત રહે છે. આનાથી ભાડાના રૂપમાં નિયમિત આવક પણ મેળવી શકાય છે. તેથી, જો ઘર ખરીદ્યા પછી પણ તમે તેમાં રહેવા માંગતા ન હોવ તો પણ તેને ભાડે આપીને તમે તેમાંથી થતી આવકથી તમારા ઘણા ખર્ચાઓને આવરી શકો છો. આ સિવાય હોમ લોન પર ચૂકવવામાં આવેલ વ્યાજ અને મુદ્દલની ચુકવણી બતાવીને પણ વ્યક્તિ આવકવેરામાં છૂટ મેળવવા માટે હકદાર બની શકે છે. અને સૌથી અગત્યનું, તે તમારા દસ્તાવેજમાં વિવિધતા ઉમેરે છે. પરંતુ ધ્યાનમાં રાખો કે રોકાણના હેતુઓ માટે અથવા વ્યક્તિગત ઉપયોગ માટે રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવામાં તેની સાથે ઘણી નાની સમસ્યાઓ જોડાયેલી હોય છે, એક, સંપત્તિ તરીકે રિયલ એસ્ટેટ ખરાબ નથી, પરંતુ જો તમે તેને માત્ર રોકાણ તરીકે જ રિયલ એસ્ટેટ ખરીદી રહ્યાં છો. તો ક્યારેક તે તમને જોખમમાં પણ મૂકી શકે છે.
1) ક્યાં રોકાણ કરવું?
આ માટે તમે હાઉસિંગ બોર્ડ ની વિવિધ યોજનાઓમાં અરજી કરી શકો છો. દરેક રાજ્યની પોતાની ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી અને હાઉસિંગ બોર્ડ હોય છે.આ માટે તમારી પાસે ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી અને હાઉસિંગ બોર્ડની અલગ અલગ સ્કીમ છે. હુડકો,ડી.ડી.એ. (દિલ્હી ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી), હુડા, મહાડા વગેરે. સરકારી સંસ્થાઓ સમયાંતરે તેમની યોજનાઓની જાહેરાત કરતી રહે છે; જાહેરાત ના સમયે જ અરજી કરો. પરંતુ ધ્યાનમાં રાખો કે આ યોજનાઓ હેઠળ મકાન અથવા ફ્લેટની ફાળવણી લોટરી પદ્ધતિ દ્વારા કરવામાં આવે છે, તેથી તમને ફાળવણી મળી શકે અથવા ના પણ મળે. આ સિવાય તમે બિલ્ડર્સ હાઉસિંગ સ્કીમમાં પણ રોકાણ કરી શકો છો.
રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવાની ચાર રીતો છે –
1. વિકાસલક્ષી વિસ્તારમાં જમીન ખરીદવી.
2. બિલ્ડરના બહુમાળી બિલ્ડિંગ પ્રોજેક્ટમાં મકાન/ફ્લેટ ખરીદી
3. રેડી ટુ મુવ ઘર ની ખરીદી.
4. વ્યાપારી હેતુ માટે બાંધવામાં આવેલ કોઈપણ મકાન અથવા પ્લોટમાં રોકાણ કરવું.
વિકાસલક્ષી વિસ્તારમાં જમીન ખરીદવી
જમીન એક સંસાધન છે જે વધારી શકાતું નથી. અને આપણે નવી જમીન બનાવી શકતા નથી, તેથી ભારતીયો તેમજ NRI માટે આ શ્રેષ્ઠ રોકાણ માર્ગ છે. આનું કારણ એ છે કે ખાલી પડેલા પ્લોટના માલિકને ચોક્કસ સંજોગોમાં સંપત્તિ-કરમાંથી મુક્તિનો લાભ મળે છે. વિકસિત અથવા વિકાસશીલ ગ્રામીણ વિસ્તારમાં પ્લોટ પર રોકાણ કરી શકાય છે; કારણ કે તમે તમારું ઘર બનાવીને તેના પર વસવાટ કરી શકો છો અને નફો કમાયા પછી તેને વેચી પણ શકો છો. ઉદ્દેશ્ય ગમે તે હોય, રોકાણકારે આવકવેરા અને સંપત્તિ વેરા સંબંધિત કેટલાક મહત્વપૂર્ણ પાસાઓને ધ્યાનમાં રાખવાની જરૂર છે.
ક્યાં ખરીદવું?
પ્લોટ ખરીદવા માટે એવા શહેરી અથવા ગ્રામ્ય વિસ્તારની પસંદગી કરવી જોઈએ, જ્યાં રાજ્ય અથવા કેન્દ્ર સરકારનો કોઈપણ માળખાકીય પ્રોજેક્ટ પ્રગતિમાં હોય, જેમ કે રિંગ રોડ, રેલવે ફ્લાયઓવર, એરપોર્ટ, મેટ્રો, અંડરપાસ, રેલવે સ્ટેશન, સ્ટેડિયમ, યુનિવર્સિટી, મલ્ટી સ્પેશિયાલિટી. હોસ્પિટલ, SEZ, રિફાઇનરી વગેરે.
જ્યારે કોઈ વિસ્તારમાં આવો નવો પ્રોજેક્ટ આવે છે, ત્યારે બ્રોકરો/પ્રોપર્ટી ડીલરોની ગતિવિધિઓ વધી જાય છે.તેને માઇક્રો માર્કેટ અથવા રિયલ એસ્ટેટનું નાનું બજાર કહેવામાં આવે છે. જો પ્લોટ ખરીદ્યા પછી જમીનની કિંમત વધવા લાગે તો સમજી લો કે તમે યોગ્ય જગ્યાએ રોકાણ કર્યું છે. જો તમે શહેરી વિસ્તારના છો, તો તમે પ્લોટ ખરીદવા માટે આવા ગ્રામીણ વિસ્તારની પસંદગી કરી શકો છો, જ્યાં નજીકના ભવિષ્યમાં સરકાર દ્વારા વિકાસ પ્રોજેક્ટ શરૂ કરવાની સંભાવના છે.
લાભ
જો કોઈ રોકાણકાર જમીનના પ્લોટ પર રોકાણ કરે છે, તો તે ભાડા પર આપવામાં આવે ત્યાં સુધી તેને કરમાંથી મુક્તિ મળે છે. આ રીતે, રોકાણકાર તેને તેના લાંબા ગાળાના રોકાણ તરીકે દર્શાવીને પછીથી (જ્યારે ભાવ વધે ત્યારે) તેનું વેચાણ કરીને સારો નફો મેળવી શકે છે, પરંતુ ધ્યાનમાં રાખો કે પ્લોટને બે વર્ષથી વધુ સમય માટે રાખવો જરૂરી છે, તેથી કે લાંબા ગાળાની મૂડી આવકવેરામાંથી કુલ આવક પર આવકવેરાનો દર મુક્તિના દર એટલે કે 20% સુધી પહોંચી જાય.
મૂલ્યાંકન વર્ષ 1999-2000 થી વેલ્થ ટેક્સ એક્ટ, 1957 ની કલમ 5(vi) હેઠળ તમામ વ્યક્તિઓ અને HUF ને ખાનગી રહેઠાણ માટે ઘર તેમજ 500 ચો.મી. સુધીના વિસ્તારના ખાલી પ્લોટ રાખવાની છૂટ ની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.
ગેરફાયદા
જો કોઈ વ્યક્તિ પાસે પૂરતા પૈસા ન હોય અને તે રોકાણ કરવા માંગતો હોય, તો તે બેંક, રજિસ્ટર્ડ નાણાકીય સંસ્થા અથવા મિત્ર, સંબંધી પાસેથી લોન લઈ શકે છે, પરંતુ ધ્યાનમાં રાખો કે ખરીદેલા પ્લોટમાંથી તમને કોઈ પૈસા મળશે નહીં જ્યાં સુધી તેને ભાડે અથવા લીઝ પર આપવામાં ન આવે. પરંતુ હા, તમે લીધેલી લોન પર જે વ્યાજ ચૂકવો છો તે કરપાત્ર મૂડી લાભોની ગણતરી વખતે ધ્યાનમાં લઈ શકાય છે.
સાવચેતીનાં પગલાં
મિલકત કોઈપણ પ્રકારના વિવાદમાં ન હોવી જોઈએ. અને ખાતરી કરવી જોઈએ કે મિલકત વેચનાર વ્યક્તિ તેનો કાનૂની માલિક છે. તે સુનિશ્ચિત કરવું પણ જરૂરી છે કે તમે જે પ્લોટ અથવા મિલકત ખરીદી રહ્યા છો તે નજીકના ભવિષ્યમાં કોઈ સ્થાનિક સત્તાધિકારી દ્વારા હસ્તગત કરવામાં આવશે નહીં. તે પ્લોટ કોઈપણ સરકારી પ્રોજેક્ટ જેવા કે રેલ્વે અથવા હાઈવે વગેરેના વિસ્તારમાં આવવો જોઈએ નહીં.
બિલ્ડરના બહુમાળી પ્રોજેક્ટમાં ફ્લેટનું બુકિંગ
હંમેશા સ્કીમ લૉન્ચ પહેલા ફ્લેટ બુક કરાવો. આ પ્રકારની નવી યોજનામાં ફ્લેટ બુક કરવા માટે પ્રમાણમાં ઓછા પૈસાની જરૂર પડે છે, કારણ કે આવા મોટા ભાગના પ્રોજેક્ટ બાંધકામ આધારિત સ્કીમ પર ચલાવવામાં આવે છે. તમે આમાં સારો નફો કમાઈ શકો છો. જો તમે બેંકમાંથી લોન લો છો, તો તમારે બિલ્ડિંગનું બાંધકામ પૂર્ણ ન થાય ત્યાં સુધી જ હપ્તા ભરવાના રહેશે. બાંધકામનું કામ પૂર્ણ થયા પછી, કિંમત વધે કે તરત જ તમે તેને વેચીને નફો કમાઈ શકો છો.
ગેરફાયદા-
1. ભંડોળની અછત અથવા આવા અન્ય કોઈ કારણોસર પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવામાં વિલંબ પણ થઈ શકે છે.
2. ક્યારેક એવું બને છે કે કોઈ ખાસ વિસ્તારમાં સરકારી પ્રોજેક્ટ શરૂ થાય છે, જેના કારણે બિલ્ડરો અને અન્ય બિઝનેસમેનની ગતિવિધિઓ તેજ થઈ જાય છે અને તે વિસ્તાર ઝડપથી વિકાસ કરવા લાગે છે. પરંતુ બાદમાં નવી સરકાર આવતાં, તે પ્રોજેક્ટ કાં તો મુલતવી રાખવામાં આવે છે અથવા બંધ કરવામાં આવે છે અને પરિણામે સંબંધિત વિસ્તારમાં વિકાસની ગતિ ધીમી પડી જાય છે. આવી સ્થિતિમાં બિલ્ડર માટે બિલ્ડીંગના કન્સ્ટ્રક્શન પ્રોજેકટને પૂરો કરવો મુશ્કેલ બની જાય છે.
3. ક્યારેક હડતાલ અથવા વેતન વધારાને કારણે પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય છે.
4. કેટલીકવાર બાંધકામ પૂર્ણ થયા પછી, બિલ્ડર કપટથી કાર્પેટ એરિયામાં ફેરફાર કરે છે.
5. ક્યારેક સંબંધિત વિસ્તારમાં જોત જોતાં માં જમીન (મિલકત) ની ઓવર સપ્લાય શરૂ થાય છે.
6. પ્લોટ, મકાનો અને કોમર્શિયલ જગ્યાઓની સરખામણીમાં ફ્લેટની કિંમત ઓછી વધે છે.
સંપૂર્ણ રીતે બાંધેલું ઘર ખરીદવું (રેડી ટુ મૂવ હાઉસ)
ફાયદા-
પોતાનું મકાન થઈ જવાથી મકાન માલિક ના દબંગતા ભર્યા વર્તનનો સામનો કરવો નથી પડતો. અને સાથે જ મકાન માલિક દ્વારા વારે ઘડી એ ભાડું વધારી દેવાની ચિંતા રહેતી નથી. બીજી એક વાત, તમારા પોતાના ઘરની માલિકી એ ઘણીવાર દરેક વ્યક્તિના જીવનનું એક મોટું સપનું હોય છે, જે તમને ઘરની માલિકી મળતાની સાથે જ પૂર્ણ થઈ જાય છે. તેમાંથી તમે કુલ ખર્ચના 3 થી 5 ટકા ભાડા તરીકે મેળવી શકો છો.
ગેરફાયદા –
તમે ભાડા તરીકે ઘરની કુલ કિંમત પર 3 થી 5 ટકા વાર્ષિક આવક કમાઈ રહ્યા છો, જેના પર તમારે આવકવેરો પણ ચૂકવવો પડશે. આ સાથે એ પણ નક્કી નથી કે આખા વર્ષ દરમિયાન મકાનમાંથી ભાડું આવતું રહેશે. જો ઘરની કિંમત 40 લાખ રૂપિયા છે, તો તેના ભાડાના રૂપમાં વાર્ષિક આવક 1.20 લાખ રૂપિયાથી 2 લાખ રૂપિયા સુધી થઈ શકે.
સારો ભાડૂઆત મળવો મુશ્કેલ છે.અને ઘરની માલિકીનો આનંદ ઘણી વખત નવી ચિંતાઓ સાથે લઈને આવે છે. ઉદાહરણ તરીકે, તમે એક જ જગ્યાએ બંધાયેલા રહેશો અને ઈચ્છા મુજબ જગ્યા બદલી શકતા નથી; આ સાથે લોનના હપ્તા નિયમિત ભરવાની ચિંતા પણ રહે છે. આ ઉપરાંત, અચાનક રોકડની જરૂરિયાતના કિસ્સામાં વાજબી કિંમતે ઘર વેચવું પણ એટલું સરળ નથી.
બીજી તરફ, તમે ભાડાના મકાનમાં રહેવા માટે જે ભાડું ચૂકવો છો તે ચોક્કસપણે એક રીતે પાણીમાં જાય છે, પરંતુ આમ કરવાથી તમે ઘણી ચિંતાઓથી મુક્ત રહેશો.
નવું કે રિસેલ?
રિસેલ માર્કેટમાં ઘર કે ફ્લેટ ખરીદવાનો સૌથી મોટો ફાયદો એ છે કે બાંધકામનું કામ લગભગ પૂર્ણ થઈ ગયું છે. આજકાલ બાંધકામ પ્રોજેક્ટમાં વિલંબની સમસ્યા મોટાભાગના બિલ્ડરો સાથે જોવા મળે છે. વધુમાં, પુન: ર્વેચાણવાળી મિલકત જૂની હોય એ જરૂરી નથી; આમાં ઘણી વખત એવું ઘર કે ફ્લેટ જોવા મળે છે, જેમાં કોઈ રહેતું નથી. કેટલાક કિસ્સાઓમાં, એવું પણ બને છે કે રોકાણકારો પ્રી-લોન્ચ સ્ટેજમાં પ્રોપર્ટી પર એક દમ તૂટી પડે છે. પરંતુ પાછળથી તેની કિંમત બિલ્ડરના પ્રાઇસ ટેગ કરતા ઓછી થઈ જાય છે. જરૂરિયાતમંદ લોકો પ્રમાણમાં ઓછી કિંમતે મિલકત વેચવાની તૈયારી કરી શકે છે. વિક્રેતા તમને થોડી રોકડ ચૂકવવા માટે પણ કહી શકે છે; આવી સ્થિતિમાં, તમે તેને રિસેલ માર્કેટમાં ખરીદી શકો છો, અને તેની માંગ મુજબ રોકડ ચુકવણી માટે બેંક પાસેથી હોમ લોન લઈ શકો છો. રિસેલ પ્રોપર્ટીમાં પેપરવર્ક પણ વધુ હોય છે.
વ્યવસાયિક મિલકતમાં રોકાણ
ઓફિસ, શોરૂમ અથવા દુકાન વગેરેમાં રોકાણ કરવું વધારે લાભદાયક હોય છે.આવી મિલકતોમાં, એક તરફ, ભાડાની આવક પણ ઊંચી હોય છે અને બીજી તરફ, મિલકતની કિંમતમાં ઊંચો વધારો થાય છે, પરંતુ સામાન્ય રીતે ફક્ત મૂડીવાદી રોકાણકારો જ આવી મિલકતોમાં રોકાણ કરે છે.
રોકાણ ત્રણ પ્રકારનું હોઈ શકે છે-
1. બિલ્ડર પાસેથી સીધી ખરીદી કરીને.
2. રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓના શેર ખરીદીને.
3. રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓના મ્યુચ્યુઅલ ફંડમાં નાણાંનું રોકાણ કરીને.
મિલકત તરીકે વ્યવસાયિક જગ્યા ખરીદવી વધુ સારું છે, કારણ કે તમે તેને ખરીદી ને ભાડે આપી શકો છો. આ માટે, એવી જગ્યા પસંદ કરો જ્યાં વ્યવસાયિક પ્રવૃત્તિઓ વધી રહી હોય અથવા નજીકના ભવિષ્યમાં વધવા જઈ રહી હોય. જો નાના કે ઓછા વિસ્તારની પ્રોપર્ટી પ્રાઇમ લોકેશનમાં હોય તો તે વધુ નફો આપે છે, કારણ કે પ્રાઇમ લોકેશનમાં પ્રોપર્ટી ભાડે આપવી સરળ છે અને જો જરૂર પડે તો તમે તેનો ઉપયોગ તમારા પોતાના બિઝનેસ માટે પણ કરી શકો છો. આવી મિલકતો ડોક્ટરો, વકીલો, સીએ (ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ્સ) અને ઉદ્યોગપતિઓ વગેરે માટે વધુ યોગ્ય છે. પરંતુ આ માટે રોકાણકારે સંબંધિત વિસ્તારમાં અર્થતંત્ર, જોબ માર્કેટ, વસ્તી વૃદ્ધિ અને અન્ય પરિબળની સ્થિતિ સાનુકૂળ છે તે જોઈને રોકાણ કરવું પડશે.
મિલકત એવી ખરીદવી જોઈએ જે કાં તો તૈયાર સ્થિતિમાં હોય અથવા 5-6 મહિનામાં તૈયાર થઈ જાય. આજકાલ લોકો એવું માનવા લાગ્યા છે કે કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીનો પુરવઠો ઘણો વધી ગયો છે, તેથી તેમાં રોકાણ કરવું એ બહુ સારો વિકલ્પ નથી.
કેટલાક તેમની બધી મૂડી ફક્ત રિયલ એસ્ટેટમાં જ રોકાણ કરે છે; આ એક જોખમ ભરેલું કદમ થઈ સકે છે. કેટલીકવાર આપણે આપણી દ્રષ્ટિ એટલી સંકુચિત કરી દઈએ છીએ કે આપણે રોકાણના અન્ય વિકલ્પો જોઈ શકતા નથી, જ્યારે રોકાણ કરતા પહેલા આપણે રોકાણના તમામ વિકલ્પો આપણી સામે રાખવા જોઈએ.
લાભ-
ઓફિસ અથવા દુકાન જેવી રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવાનો સૌથી મોટો ફાયદો એ છે કે તેમાંથી ભાડાની આવક રહેણાંક મિલકત કરતાં ઘણી વધારે છે. રહેણાંક મિલકતમાંથી ભાડા તરીકે 1.5 થી 2.5 ટકા સુધી આવક મેળવી શકાય છે, જ્યારે તમે ઓફિસો વગેરે જેવી કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના ભાડા તરીકે 7 થી 8 ટકા સુધીની કમાણી કરી શકો છો. જો તમે 30 ટકાના પ્રમાણભૂત કપાત માટે લાયક છો, તો તમારા લાભની ટકાવારી અથવા વળતર હજી વધુ વધે છે. ભાડાની આવકમાં વાર્ષિક 5 થી 7 ટકાનો વધારો થાય છે અને સમય જતાં મિલકતની કિંમતમાં વધારો થતો રહે છે. એ હકીકત છે કે ભાવ વધારાનો દર રહેણાંક મિલકત કરતાં ઓછો હોય. મંદી અને બેરોજગારીના આ યુગમાં આવકના વૈકલ્પિક સ્ત્રોતો તરફ વળવું જરૂરી બન્યું છે. કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ખરીદવાનો બીજો ફાયદો એ છે કે તમારી કારકિર્દીના અમુક તબક્કે, જો તમે તમારો પોતાનો વ્યવસાય અથવા એન્ટરપ્રાઇઝ શરૂ કરવા માંગતા હોવ તો ઓછામાં ઓછું તમારે ઑફિસ અથવા શોરૂમ ભાડે લેવાની જરૂર નહીં પડે.
જોખમો અને મુશ્કેલીઓ
1. ઓફિસ સ્પેસમાં રોકાણ કરવાનું પહેલું જોખમ એ છે કે ઘણી વખત યોગ્ય ભાડૂઆત મળતા નથી, એટલે કે આ સમય દરમિયાન તમે તેનાથી કંઈ કમાતા નથી, જ્યારે તમારે તે સમય દરમિયાન તેની જાળવણી પર પણ ખર્ચ કરવો પડશે. ઓફિસ અથવા કોમર્શિયલ કોમ્પ્લેક્સમાંથી ભાડાની આવક અર્થવ્યવસ્થા માં આવવા વાળી તેજી મંદી પર આધારિત છે. ધારો કે, કોઈ ઈમારત ઈન્ફોર્મેશન ટેક્નોલોજી (આઈટી) સંબંધિત વ્યવસાયોને ટાર્ગેટ કરીને ડિઝાઈન કરવામાં આવી છે અને આ સમય દરમિયાન ઈન્ફોર્મેશન ટેક્નોલોજીમાં મંદી આવે છે અથવા વિકાસની ગતિ ધીમી પડી જાય છે, તો આવી સ્થિતિમાં તૈયાર મિલકત માટે ખરીદનાર અથવા ભાડૂઆત પણ ઓછા મળશે. ત્યારે સ્વાભાવિક રીતે તમારે ભાડાનો દર ઘટાડવો પડશે.
2. મોટાભાગની રહેણાંક મિલકતો બેંક લોનની મદદથી ખરીદવામાં આવે છે, પરંતુ જો તમે ઓફિસની મિલકત ખરીદવા માંગતા હો, તો બેંક પાસેથી લોન મેળવવી મુશ્કેલ બની જાય છે; કારણ કે બેંકો સામાન્ય રીતે એ જ પ્રોપર્ટી પર લોન આપે છે જે ભાડે આપવામાં આવે છે અથવા તમારી પાસે અન્ય કોઈ પ્રોપર્ટી મોર્ટગેજ હોય છે.
તમારી જોખમ લેવાની ક્ષમતા અનુસાર રોકાણ કરો
તમે નીચેનામાંથી કોઈપણ તબક્કામાં ઓફિસ પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરી શકો છો-
જ્યારે મકાન બાંધકામ હેઠળ હોય, જ્યારે બાંધકામ પૂર્ણ થઇ ગયું હોય પરંતુ મિલકત ખાલી હોય; અથવા જ્યારે ઈમારત તૈયાર થઈ જાય અને તેમાં પ્રવૃત્તિઓ શરૂ થઈ ગઈ હોય.
નિર્માણાધીન બિલ્ડીંગમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવાનો એક ફાયદો એ છે કે તમે તે સ્ટેજમાં ઓછી કિંમતે પ્રોપર્ટી મેળવી શકો છો. પાછળથી, વ્યક્તિને કિંમતમાં વૃદ્ધિનો લાભ મળે છે, પરંતુ આ તબક્કે મિલકત ખરીદવામાં જોખમ પણ આવે છે, કારણ કે કેટલીકવાર બિલ્ડરની બેદરકારી અથવા અન્ય કારણોસર પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય છે અને તેથી તેમાંથી અપેક્ષિત આવક પણ વિલંબિત થાય છે. ઉપરાંત, બિલ્ડર મિલકત પરના ખર્ચમાં ઘટાડો કરે અને તેની ગુણવત્તા નીચે જાય તેવી શક્યતાને નકારી શકાય નહીં. આવા જોખમને ટાળવા માટે, પ્રતિષ્ઠિત ડેવલપર પાસેથી જ પ્રોપર્ટી ખરીદવાનો આગ્રહ રાખવો. જો તમે મકાન તૈયાર હોય પરંતુ ખાલી હોય તેવા તબક્કે મિલકતમાં રોકાણ કરો તો સમયસર ભાડૂઆત ન મળવાનું જોખમ રહેલું છે. જો કોઈ ભાડૂઆત મળી જાય તો પણ તે અપેક્ષિત ભાડું ચૂકવવા તૈયાર ન હોય. જો તમે બિલ્ડિંગ પૂર્ણ થવાના તબક્કે રોકાણ કરો છો, તો પછી તમે આ બધા જોખમોથી બચી જાઓ છો, પરંતુ તમને મિલકતમાં કિંમત વધારા નો વધુ ફાયદો થતો નથી.
તેથી, પ્રથમ, બીજો કે ત્રીજો વિકલ્પ તમારી જોખમની ભૂખને ધ્યાનમાં રાખીને પસંદ કરવો જોઈએ. જો તમે ભાડાની આવક મેળવવા માટે રોકાણ કરવા માંગતા હોવ તો ચહલ પહલ વાલી બિલ્ડિંગમાં મિલકત ખરીદો; જો તમે મૂડી વૃદ્ધિ માટે રોકાણ કરવા માંગતા હોવ તો ગ્રીનફિલ્ડ પ્રોજેક્ટમાં મિલકત ખરીદો.
રોકાણ કરતા પહેલા પ્રોપર્ટીની સ્થિતિ પર સારી રીતે નજર નાખો.
સૌથી પહેલા એ જુઓ કે તમે જે પ્રોપર્ટી ખરીદી રહ્યા છો તે ક્યાં આવેલી છે? ત્યાંની આર્થિક પ્રવૃત્તિઓ કેવી છે? જ્યારે તમે તૈયાર મકાન ખરીદો છો, ત્યારે ખાતરી કરો કે ત્યાં બિલ્ડિંગ અથવા મિલકતની ઉપલબ્ધતા કેવી છે? કારણ કે મિલકતની વધુ પડતી સપ્લાયની સ્થિતિમાં એક તો ભાડૂઆતો ઓછા હશે અને બીજું ભાડાનો દર પણ ઓછો હશે.
જો ઉપનગરીય વિસ્તારમાં પ્રોપર્ટી ખરીદતા હોવ, તો એવી જગ્યાએ ખરીદશો નહીં કે જે મુખ્ય રોડવે અથવા હાઇવે સાથે જોડાયેલ ન હોય; ઉપરાંત, તે સ્થળની આંતરિક માળખાકીય સ્થિતિને પણ ધ્યાનમાં લો, જેમ કે લેન અને એપ્રોચ રોડ બનાવવામાં આવ્યા છે કે નહીં.
પછી બિલ્ડિંગની ગુણવત્તા જુઓ. કદાચ તે વિસ્તારના માત્ર થોડા જ પ્રતિષ્ઠિત ડેવલપર્સ હોય. જેઓ ઓફિસ પ્રોપર્ટી તૈયાર કરીને વેચતા હોય. આસપાસના લોકો અને દુકાનદારો અથવા વેપારીઓ સાથે વાત કરો અને જાણો કે તમે જે પ્રોપર્ટી ખરીદી રહ્યા છો તેમાંથી ભાડાની કેટલી આવક થઈ શકે છે. જો એક ભાડૂઆત મિલકત ખાલી કરે તો પછી અન્ય ભાડૂઆત સરળતાથી મળી જાય કે નહીં. જો મિલકતમાં પહેલેથી જ ભાડૂઆત હોય, તો ખાતરી કરો કે ભાડૂઆત સારો નફાકારક વ્યવસાય કરી રહ્યો છે. આનાથી તેના વહેલા ખાલી કરવાના જોખમથી બચી શકાય છે. ભાડૂઆત પાસેથી ભાડા કરાર અથવા લીઝ કરાર કરાવી લો. જો જરૂર જણાય તો વકીલની મદદથી કરારના કાગળો તૈયાર કરવો.
રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ સાથે સંકળાયેલા જોખમો અને નુકસાન
તરલતાનો અભાવ –
રિયલ એસ્ટેટમાં નાણાંનું રોકાણ કરવાનો મુખ્ય ગેરલાભ એ છે કે જો તમને અચાનક રોકડની જરૂરિયાત હોય અને તેને વેચવા માંગતા હો, તો તે ઘણો સમય લે છે. આમ, તેમાં તરલતાનો અભાવ છે અને કેટલીકવાર ઉતાવળમાં તેને ખૂબ જ ઓછી કિંમતે વેચવું પડે છે.
છેતરપિંડીઃ–
મિલકતની ખરીદી અને વેચાણમાં છેતરપિંડી થવાની સંભાવના હંમેશા રહે છે. કોઈ વ્યક્તિ નકલી દસ્તાવેજો તૈયાર કરીને ઘણા ખરીદદારોને મિલકત વેચી શકે છે. ખુલ્લા પ્લોટના કિસ્સામાં, ઘણીવાર કબજા ની જગ્યા નું કોઈ ચોક્કસ માર્કિંગ હોતું નથી. ક્યારેક એજન્ટ કે બિલ્ડર પોતે એડવાન્સ રકમ લઈને ભાગી જાય છે. આ સિવાય ઘણી વખત કોઈ અજાણ્યા દબંગ વ્યક્તિ આવીને મિલકતનો કબજો લઈ લે છે. કેટલીકવાર વેચનાર એવી મિલકતને થોપી દે છે. જેના પર કોર્ટ દ્વારા સ્ટે ઓર્ડર જારી કરવામાં આવ્યો હોય. આ સિવાય પેમેન્ટ સમયે પણ છેતરપિંડી થવાની સંભાવના છે.
પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ –
કેટલીકવાર બિલ્ડર આપેલ સમયમાં પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવામાં સક્ષમ હોતો નથી; તે કિસ્સામાં, ખરીદનારને બે મોરચે નુકસાનનો સામનો કરવો પડે છે, એક તરફ મિલકત માટે ચૂકવવામાં આવેલી રકમ પર વ્યાજ અને બીજી તરફ ભાડું.
પ્રમાણમાં વધુ રકમની આવશ્યકતા –
અન્ય રોકાણ વિકલ્પોની તુલનામાં આમાં વધુ રોકાણની જરૂર પડે છે.
પ્રોપર્ટીની કિંમત પણ ઘટી શકે છે –
તે જરૂરી નથી કે લાંબા ગાળાના રોકાણ હંમેશા નફાકારક હોય. 25 થી 30 વર્ષના સમયગાળામાં, પ્રોપર્ટી સ્ટોક્સની જેમ સારું વળતર આપે છે, પરંતુ અન્ય સંપત્તિની જેમ, રિયલ એસ્ટેટમાં પણ તેના ઉતાર-ચઢાવ હોય છે. ફરક માત્ર એટલો છે કે તે સોના અને શેર જેટલો પ્રવાહી નથી. નોટબંધી બાદ સમગ્ર ભારતમાં પણ કિંમતોમાં ઘટાડો જોવા મળ્યો છે.
આ ઉપરાંત, ધ્યાનમાં રાખો કે દૂરના વિસ્તારમાં, તમને સસ્તું ઘર મળી શકે છે, પરંતુ ત્યાં તમારે કામ પર આવવા-જવા, શાળાએ જતા બાળકો, સપ્તાહના અંતે ખરીદી અને સામાજિક મેળાવડા વગેરે માટે વધુ ખર્ચ કરવો પડી શકે છે. વધુ જો તમારે ભાડા પર ઘર લેવું હોય તો તેને એવી જગ્યાએ લો જ્યાંથી તમને ઓફિસ જવા અને બાળકોને સ્કૂલમાં આવવા-જવામાં કોઈ મુશ્કેલી ન પડે.
રિયલ એસ્ટેટમાં કેટલો અવકાશ છે-
રિયલ એસ્ટેટ રોકાણમાં વળતર મેળવવા અંગે કોઈ ચોક્કસ નિયમ નથી, કારણ કે પ્રોપર્ટી માર્કેટ સારા અને ખરાબ સમયમાંથી પસાર થાય છે. તેમ છતાં સામાન્ય રીતે ભાવ ઘટતો નથી. એવું બને છે કે તે એક કે બે વર્ષ સુધી વધતું નથી. સામાન્ય રીતે તમે પ્રારંભિક તબક્કામાં રોકાણ કરો છો કે જ્યારે કિંમતો ઓછી હોય છે અથવા મધ્યમ ગ્રેડની વધુ પોસાય તેવી મિલકતો અને સસ્તા મકાનોમાં રોકાણ કરો છો. જેથી પછી મૂડી ના નીચા સ્તરને કારણે ટૂંકા ગાળામાં સારી રીતે વૃદ્ધિ પામે છે. મિલકત જેટલી કિંમતી/ખર્ચાળ હશે,તેટલો ઓછો ભાવ વધારો મળસે. તમે મોટું અને મોંઘું ઘર ખરીદવા માટે ઘણા પૈસા ખર્ચો છો,પરંતુ યાદ રાખો કે તેની કિંમત વધુ છે, તેથી જ્યારે તમે તેને વેચવાનો પ્રયાસ કરો છો ત્યારે ગ્રાહકોને શોધવામાં તમને ઘણી તકલીફ નો સામનો કરવો પડસે.
શ્રેષ્ઠ રોકાણકારો તે છે જેઓ જોઈ શકે છે કે કિંમતો વધી રહી છે અને જ્યારે તે તેના વાજબી મૂલ્ય સુધી વધે છે ત્યારે તેને વેચી દે છે. જો તમે તમારા રોકાણ પર સતત નજર રાખો છો તો તમે સમજી શકશો કે તમારે ક્યારે તેમાંથી બહાર નીકળવાની જરૂર છે.? તમારા પડોશમાં મિલકતની કિંમતોનો ઇતિહાસ તપાસવો જરૂરી છે. પાછળના સમય ની કિંમતો અને તેમના વલણોને જોવાથી તમને ખ્યાલ આવસે કે ભૂતકાળમાં મિલકતના મૂલ્યોમાં કેવી રીતે વધઘટ થઈ છે અને તમે અંદાજ લગાવી શકશો કે તે જ સંજોગોમાં તેમાં કેટલો બદલાવ આવી શકે છે?
